Trije temelji stavbe so navidezni, virtualni, vendar nujni, da je stavba trdna, stabilna in trajna.
Pravni temelj
Prvi navidezni temelj je pravni. Urejeno lastništvo zemljišča je zahteva, ki je naivni investitorji dostikrat ne jemljejo dovolj resno. Res je, da se legalnost načrtovane gradnje preverja v postopku gradbenega dovoljenja, vendar je takrat že malo pozno. Gradbeno dovoljenje je namreč najpomembnejši dokument pri odločanju o tem, ali je neka gradnja dovoljena. Izda se v upravnem postopku. Z njim pristojni upravni organ (UO) ugotavlja, ali je nameravana gradnja v skladu z izvedbenim prostorskim aktom, da bo zgrajeni ali rekonstruirani objekt izpolnjeval bistvene zahteve, in da z nameravano gradnjo ne bodo prizadete pravice tretjih niti javna korist. Če je vse skladno, UO dovoli takšno gradnjo in predpiše konkretne pogoje, ki jih je treba pri gradnji upoštevati. Vse to pa UO odloča šele na podlagi uradne in kompletne dokumentacije, vašega projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja.
Kdor naivno misli, da bo priplavala zlata ribica in mu uresničila gradbene želje, bo razočaran. Ko najde primerno zemljišče, naj preveri, ali so vsi solastniki pripravljeni prodati to zemljišče, če so meje urejene, če je zemljišče bremen prosto, brez moteče služnosti, če je na zemljišču dovoljeno graditi … Pogled v zemljiško na portalu e-Sodstvo omogoči ZK izpisek. Potrdilo o namenski rabi zemljišča, preveritev občinske prostorske akte, morebitna predkupna pravica in druge omejitve … Če je vse v redu, nakup ni tvegan.
Dalje, preverite bližino javnih ustanov, komunalne infrastrukture in dostopnosti na parcelo.
Tudi nakup obstoječe stavbe je lahko tvegan. Morda so se spremenile parcelne meje. Meje se, kljub navidezni statičnosti, nenehno spreminjajo. Zato se lahko zgodi, da je stavba, ki jo je zgradil lastnikov praded na svojem zemljišču in je bila vrisana v zemljiški kataster, zdaj dejansko na sosedovem zemljišču. Najprimernejše je od prodajalca zahtevati geodetski načrt.
Okoljski temelj
Velik del zemljišč je okoljsko ogrožen. Ne le redne poplave, temveč hudourniške so tiste, ki ogrožajo velik del države. Upoštevati moramo, da so v Sloveniji pogoste intenzivne padavine, ki povzročajo poplave in plazove. Poleg tega so v naših krajih potresi.
Ne trdimo, da ogrožena zemljišča niso primerna za gradnjo, temveč da je treba gradnjo prilagoditi okoljskim lastnostim lokacije.
Finančni temelj
Gradnja hiše je verjetno največja naložba v življenju posameznika. Običajno je, da investitor pred začetkom gradnje pripravi finančni načrt za gradnjo. Bolj kot je finančni načrt podroben, manj presenečenj je pričakovati med samo gradnjo. Vsekakor mora upoštevati aktivo (plača, lastna privarčevana sredstva, stanovanjski krediti, nepovratna sredstva, drugi prihodki …) in stroške investicije. Običajno nastanejo med gradnjo tudi nepričakovani stroški, ki lahko zamajejo finančno trdnost gradnje. Zato je dobro, da je investitor fleksibilen, da išče plačilno ravnovesje.
Upoštevati je treba, da se stroški ne končajo z gradnjo hiše, temveč da se takrat začnejo. Če je zasnova stavbe takšna, da so stroški vzdrževanja in obratovanja visoki, se lahko zgodil, da jih lastnik čez nekaj let ne bo več mogel plačevati. Takrat pa začne stavba pospešeno propadati, bivalni pogoji pa se drastično slabšajo.
Trden finančni temelj upošteva stroške gradnje in obratovanja v celotni uporabni dobi stavbe. Za stanovanjsko stavbo se računa uporabna doba 60 let. Zato je ob načrtovanju in gradnji stavbe pomembno, da se zastavi energijsko učinkovita in nezahtevna stavba.
Gradbeni temelj stoji na navideznih temeljih
Temelj stavbe je ključen za trdnost in stabilnost, vendar se nanj ne sme gledati samo skozi oči statika, gradbenika. Geomehanik res preveri lastnosti zemljine in na tej podlagi predlaga vrsto temeljev, piloti, grede, temeljna plošča … Vse skupaj pa je trajno trdno le, če so trdni tudi navidezni temelji.
Pravni temelj se preveri ob pridobivanju gradbenega dovoljenja. Vendar je do takrat porabljeno že veliko denarja: zemljišče je plačano, plačan je tudi projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja. Če na upravni enoti ugotovijo, da del stavbe sega čez neurejeno mejo, nastanejo težave, ki niso poceni, reševanje pa je praviloma dolgotrajno.
Če je načet okoljski temelj, je to možno nadomestiti z nekoliko dražjo gradnjo. Tveganje, da potresa ali poplave ne bo še mnogo let, je kot zahajanje v igralnico. Izgubljena zgodba.
Trhel finančni temelj povzroči zamik pri gradnji, slabšo gradnjo ali celo ustavitev gradnje in prodajanje nasedle investicije, za vsak denar.
Plan gradnje in bivanja
Ob načrtovanju gradnje se zavedajte, da je čas omejen. Predvidite terminski plan gradnje in bivanja. Daljši kot bo čas gradnje, manj časa boste stavbo lahko uporabljali.
Terminski plan naj upošteva iskanje in pridobivanje lokacije, pridobivanje finančnih sredstev, pridobivanje gradbene dokumentacije in čas gradnje. Če ste spretni in hitri, boste z malo sreče v lastni novogradnji že čez dve leti.
Predvsem pa bodite pošteni do sebe. Odkrito si priznajte, koliko denarja ste pripravljeni vložiti v projekt in gradnjo, za koliko oseb načrtujete stavbo in kdaj naj bo vselitvena veselica. Te tri stvari, poleg lokacije stavbe, so osnova za arhitekta.
Verjamem, da vas je zapis zbegal. Naj vam bomo v pomoč. Neodvisni strokovnjaki imamo izkušnje s področja kakovostne gradnje. Opozorili vas bomo na pasti in možne rešitve, odločitve pa bodo vaše.
